Рекомендации при покупке недвижимости в Испании

Victor Профессиональный участник рынка 5 сентября 2013 17:39:28
Сообщений: 0 Просмотров: 1054
   Как обойти «подводные камни» и не угодить в ловушку
   
   Приобретение недвижимости в Испании – процесс, безусловно, приятный во всех отношениях, однако с самого начала Вы должны быть предельно внимательными и аккуратными, чтобы не попасть впросак. Даже в наше время, когда, казалось бы, рынок зарубежной недвижимости наконец-то обрел цивилизованные рамки, еще можно столкнуться с откровенным обманом. Жертвами мошенников, как правило, становятся люди, не обременяющие себя доскональным изучением особенностей этого рынка и подобно герою фильма «Брат»-2 наивно продолжающие верить словам: «Мы, русские, никогда не обманываем друг друга».
   
   «Раскрутить» по полной
   «Классикой жанра» можно считать случай, когда один из недальновидных россиян, воспользовавшись услугами неофициального посредника из числа бывших соотечественников, переплатил за дом ценой 275 тысяч евро 160 тысяч, которые взял в долг под проценты. Цифра 435 000 была указана в «филькиной грамоте», отпечатанной на двух листочках и составленной на английском(!) языке. Реальная стоимость значилась в официальной купчей (она всегда оформляется на испанском), но ей бедолага, кроме всего прочего оплативший еще и комиссию 3% за «предоставление посреднических услуг», не придал должного значения.
   Такой масштабный обман оказался возможным из-за того, что покупатель не только не имел ни малейшего представления о приобретении недвижимости за рубежом, но и практически был выключен из этого процесса. Во всем он полагался на пусть и производившего благоприятное впечатление, но все-таки совершенно незнакомого человека, у которого везде были «свои люди», готовые «решить вопрос побыстрее и подешевле», надо только «немного подождать за дверью». А ведь всего лишь было достаточно знать, что приобретение недвижимости в Испании никогда не сопровождается никакими дополнительными расходами в виде взяток, и покупатель должен лично присутствовать на всех этапах сделки.
   
   Вместо приманки
   Впрочем, обман порой начинается еще на стадии изучения предложений в Интернете, где размещается не соответствующая действительности информация об объекте. Клиент «клюет» на очень привлекательную цену, собирается выехать на место, но «попридержать» недвижимость до его приезда обещают только при условии внесения залога. По приезде выясняется, что посмотреть понравившийся объект не удастся, так как хозяин внезапно убыл на другой конец страны или за океан по «неотложным делам», и вместо выбранной недвижимости предлагается посмотреть похожую, но уже стоимостью иного порядка. В лучшем случае залог Вам вернут, хотя если он оформлялся как «оплата услуг агентства», Вы останетесь без денег.
   Как показывает практика, не так уж и мало россиян с трудом выкраивают время для подобной поездки, специально к ней готовятся, и дабы не возвращаться домой с пустыми руками, в итоге решаются на покупку – но уже не того объекта, что хотели изначально. Остальные теряют время, нервы и пару-тройку тысяч евро, потраченных на оплату этого бесполезного вояжа.
   Известны случаи, когда на сайтах агентств подолгу «висели» объекты, давно уже проданные другими агентствами. Конечно, это может являться и свидетельством отсутствия налаженной «обратной связи» с продавцом, но чаще всего служит банальной приманкой.
   
   Эксклюзивное рабство
   Ряд агентств заманивают клиентов организацией поездки класса «люкс», которая обойдется даром в том случае, если ее итогом станет приобретение недвижимости. При этом выдвигается еще одно обязательное условие – потенциальный покупатель не должен искать выгоды на стороне. Чтобы у него не возникло такой возможности, агентство берет его в оборот, если не сказать, в железные тиски, составляя насыщенную и расписанную по часам программу пребывания в Испании. При этом показывать клиенту будут не только те объекты, которые он присмотрел еще в России, но и те, что не входят в круг его интересов в надежде «впарить» неликвид.
   Как правило, просмотр ограничивается тремя-четырьмя днями, и «дорогой гость» оказывается в эксклюзивном рабстве, лишаясь какой бы то ни было возможности заняться самостоятельными поисками. Когда же наступает момент истины, он оказывается перед выбором: либо хоть что-нибудь купить, либо оплатить счета за перелет, питание, проживание и «культурную программу». Дорожащее своей репутацией агентство недвижимости не считает допустимым как-либо ограничивать свободу выбора клиентов, распоряжаться их временем и, тем более, финансами.
   
   Закрытый обзор
   Разумеется, оперативно просмотреть намеченное число объектов недвижимости, можно только передвигаясь на автомобиле, ведь зачастую расположены они не просто на разных концах города, но и в разных городах на расстоянии получаса езды друг от друга. То, что Вас с комфортом подвозят чуть ли не к дверям, конечно же, не может не доставлять удовольствия, однако существенно сужает Вам обзор.
   Вы попадаете в шикарные апартаменты с отменной планировкой, дорогой мебелью, завораживающим видом на море; на территории есть бассейн, корт, детская площадка, апельсиновый сад… Вариант кажется Вам идеальным по соотношению цена/качество, Вы уже начинаете представлять себя владельцем этой квартиры, да и сопровождающие подтверждают, что лучше ничего не найти. И если Вы решите подписать предварительный договор купли-продажи уже завтра, то продавец пойдет Вам навстречу и сделает хорошую скидку.
   Окрыленный таким поворотом событий, Вы выходите на улицу, садитесь в машину и покидаете жилой комплекс с почти принятым решением, забыв при этом осмотреться по сторонам. А осмотреться – и очень пристально – не мешало бы, поскольку дом может находиться в аварийном состоянии по причине ошибок, допущенных еще на стадии его проектирования. И рушится такой дом по кирпичику, а вместе с ним обрушатся и Ваши надежды на то, чтобы обзавестись качественным и недорогим жильем. Надеяться же на то, что строение скоро приведут в порядок, не стоит (хорошо, если проведут хотя бы косметический ремонт, а не закроют опасные участки сеткой); скорее упадет цена недвижимости, и упадет настолько, что продать ее впоследствии будет просто невозможно.
   Так что, наслаждаясь панорамными видами, не забывайте исследовать и внешние стены строения на предмет наличия трещин, выбоин и прочих дефектов. И если у Вас появляются какие-либо сомнения, лучше довериться собственной интуиции, чем мнению заинтересованного лица. Уважающие себя компании принципиально не работают с подобными объектами, поскольку собственная репутация и доверие клиентов для них несоизмеримо важнее сиюминутной выгоды.
   
   Капля дождя – море горя
   Внимательно осматривать нужно и все уголки понравившейся Вам квартиры или дома, ведь даже самая, казалось бы, незначительная мелочь может обернуться большими неприятностями. Так, если Вы выбираете квартиру на последнем этаже, внимательнее присматривайтесь к потолкам, ведь небольшие разводы на них могут стать следствием проблем с общей крышей. Тогда любой сильный дождь (а дожди идут даже в раю) повлечет за собой неминуемую протечку со всеми вытекающими отсюда последствиями в виде затопленных полов, осыпавшейся штукатурки и сырости.
   Потолки в Вашей квартире в порядок приведут и совершенно бесплатно, но только до следующего дождя, потому как вполне может оказаться, что на ремонт крыши денег нет по причине наличия в доме большого числа должников по «комунидаду» - платежам за обслуживание и уборку территории. И это еще полбеды – если неплательщиков слишком много, а их долги слишком велики, то администрации жилого комплекса не остается иного выхода кроме как существенно повысить ставки.
   
   В зоне повышенного риска
   Бывает так, что Вас полностью устраивает приглянувшаяся недвижимость, и Вы не находите никаких видимых оснований для того, чтобы усомниться в целесообразности ее приобретения. Тем не менее, никогда не будет лишним поинтересоваться, в каком районе она расположена, так как окружение, несмотря на вроде бы безмятежный пейзаж, может оказаться не таким уж и спокойным. В так называемый «цыганский квартал» Вас, конечно же, вряд ли отправят (контраст виден невооруженным взглядом), но вот вероятность получить в соседи нелегальных иммигрантов из стран Азии и Африки остается довольно высокой.
   Однако даже покупка отдельно стоящего дома может таить в себе проблемы, особенно, если он расположен близко от береговой линии. Во-первых, если это расстояние меньше разрешенного для строительства, здание могут со временем снести, а, во-вторых, песок в комнатах и на террасе, нанесенный ветром с моря, Вам определенно гарантирован.
Отредактировано 5 сентября 2013 17:40:42
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы иметь возможность оставлять сообщения.